Chuyên Mục Bài Viết

Update bài viết thường xuyên

2018: Nỗi lo “bong bóng bất động sản”

Đất nền Hoà Xuân

Từ sau khủng hoảng “bong bóng bất động sản 2007”, thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi mạnh mẽ từ năm 2014 với nguồn cung và mức độ hấp thụ không ngừng gia tăng. Bước sang năm 2018, khi thị trường dự kiến sẽ có nhiều chuyển biến mới, chúng ta cần có cái nhìn cận cảnh về khả năng xuất hiện trở lại của “bong bóng bất động sản”.

“Bong bóng bất động sản”, nguyên nhân từ đâu?

Dựa trên “bong bóng bất động sản” 2007, Hiệp hội BĐS TP HCM nhận định cuộc khủng hoảng có thể bắt nguồn từ những nguyên nhân sau đây:

Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48% là mức rất cao; năm 2007 được đánh giá là năm mà nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng toàn diện; thành phố Hồ Chí Minh tăng trưởng GRDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997, dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Thứ hai, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%, trong đó, một phần rất lớn đổ vào bất động sản, bên cạnh đó là nguồn vốn xã hội cũng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản; Có thể đã có hiện tượng kiểm soát không chặt chẽ nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.

Thứ ba, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và có dấu hiệu có giới đầu cơ bất động sản cầm trịch các đợt sốt giá;

Một cách ngắn gọn, “bong bóng bất động sản” xuất hiện khi nền kinh tế tăng trưởng nóng, tín dụng không được kiểm soát, sự mất cân bằng cung cầu và nhà đầu cơ xuất hiện nhiều.

“Bong bóng bất động sản” 2018: Có hay không?

Năm 2015, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam là 6,68%, năm 2016 là 6,21% và năm 2017 là 6,81%. Năm 2018, HSBC dự báo, tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ đạt 6,4%. Dù được đánh giá là một trong những nền kinh tế có tốc độ phát triển nhanh trong khu vực nhưng có thể thấy – tốc độ tăng GDP hàng năm vẫn ổn định và không có dấu hiệu nền kinh tế tăng trưởng nóng.

Trong khi đó, từ sau đợt “bong bóng bất động sản” năm 2007, Chính phủ đã đưa ra rất nhiều chính sách nhằm kiểm soát tín dụng, cũng như nắn dòng vốn. Đơn cử, khi thị trường phát triển trở lại một cách mạnh mẽ trong năm 2015, đầu năm 2016, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 06/2016 (ngày 27/5/2016) sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014, trong đó giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 50% trong năm 2017 và xuống 40% từ ngày 1/1/2018 (sau đó, tỷ lệ này đã được giãn thời hạn áp dụng đến năm 2019 theo Thông tư 19/2017/NHNN được Ngân hàng Nhà nước ban hàng cuối năm 2017); đồng thời nâng tỷ lệ rủi ro cho bất động sản lên 200%, từ mức 150%.

Như vậy, chúng ta có thể nhìn thấy sự giám sát chặt chẽ và kiểm soát nghiêm ngặt dòng tài chính cho bất động sản của Chính phủ. Dự báo trong năm 2018, bên cạnh những hoạt động hỗ trợ, việc quản lý thị trường bất động sản và tín dụng cho bất động sản vẫn được Chính phủ quan tâm hàng đầu.

Một yếu tố nữa là quan hệ cung cầu. Nếu giai đoạn 2015-2016, thị trường chứng kiến nhiều dự án cao cấp được tung ra, gây nên những lo lắng về lệch pha cung cầu, thì sang năm 2017, thị trường đã có sự điều chỉnh. Theo đó, căn hộ trung cấp chiếm 58% nguồn cung căn hộ chào bán tại TP.HCM và 62% tại Hà Nội.

Về thanh khoản, căn hộ tầm trung chiếm 56% tổng số căn hộ được tiêu thụ tại TP.HCM và 53% tại Hà Nội. Tốc độ tăng trưởng nguồn cung căn hộ trung cấp đạt 35%, cao hơn tốc độ tăng trưởng trung bình của toàn thị trường. Điều này phần nào xóa đi lo lắng về việc lệch pha nguồn sản phẩm hướng sang nhóm sản phẩm cao cấp.

Một trong những yếu tố quan trọng khác góp phần vào sự hình thành “bong bóng bất động sản” là sự xuất hiện nhiều của giới đầu cơ, đầu tư lướt sóng. Trong giai đoạn 2007 – 2008, 50% số lượng giao dịch của thị trường tại thời điểm đó là của giới đầu cơ. Chính điều này đã làm giá nhà tăng cao ngoài tầm kiểm soát. Tuy nhiên, đến thời điểm năm 2017, số lượng nhà đầu cơ chỉ chiếm 10 – 15% số lượng giao dịch và chỉ tập trung vào một số dự án và khu vực nhất định. Việc đầu tư lướt sóng gần như không còn xuất hiện trong thời gian vừa qua. Điều này giảm thiểu rủi ro xuất hiện việc tăng giá quá nhanh.

Xét về thị trường thứ cấp, theo nhận định của CBRE, thị trường giao dịch lại của sản phẩm căn hộ trong giai đoạn 2015 – 2017 hoạt động tương đối yếu. Số lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp ít và các giao dịch có ghi nhận mức giá tăng 15 – 25% so với mức giá sơ cấp là rất hiếm. Việc hoạt động kém hiệu quả của thị trường thứ cấp sẽ giảm thiểu rủi ro xuất hiện “bong bóng bất động sản”.

Như vậy, qua những phân tích, nhận định và đánh giá trên, chúng ta có thể tin tưởng rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển trên xu hướng ổn định và bền vững hơn. Khả năng xuất hiện “bong bóng bất động sản” như nhiều người lo ngại là đều khó có thể xảy ra trong ngắn hạn.

(tổng hợp)

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Share This